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家を買い替えたい人必見!徹底解説

買い替えの流れや費用について

家の買い替えはほとんどの人にとって一生に一度あるかないか。何から手を付けるべきか悩まれますよね。

複雑に思える家の買い替えの手順は大きく分けると『売却先行型』と『購入先行型』の2つに分けられます。そんなの当たり前じゃないかと思う方もいるかもしれませんが、それらの方法には、それぞれ注意する点と良い点があります。

売却と購入のどちらを先行するかにより手順も異なり、資金的な流れも異なるため、相応の手順を踏まえ準備をする必要があります。

この記事で買い替えの基本的な流れを知り、円滑に手続きが進められるよう状況に合わせて計画を立てましょう。

家を買い替えるときの流れ

家を買い替える場合は、多くのケースで売却と購入を同時に進める必要があります。家の売却を先行した方が良いのか、購入を先行した方が良いのか、資金繰りや家庭状況によってくるかと思いますので、それぞれの流れやメリットとデメリットを把握して、自分に合っている方を選びましょう。

①売却を先行する場合

売却を先行した場合の流れは、売却査定を踏まえ、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始することから始まります。売却価格のめどを立てることで、購入の資金計画を立てることが出来るようになるからです。

売却を先行する場合は、売却資金を新居の購入にそのまま充てることが出来るうえ、新居の予算が組みやすく、あらかじめ新居購入用の貯蓄が無くても、売却を経て資金を先に調達できます。

しかし、あらかじめ資金を調達できるメリットがある反面、売却価格が確定しないと新居探しが出来ないことや、住み替えのタイミング、ローン残債の扱いなどのデメリットもあります。

①-1 売却先行のメリット

売却を先行した場合のメリットとしては2つあります。売却を先行することで、新居購入に充てる資金の予算を組みやすい点と、先ほど上の解説でも述べた通り、まとまった貯金が無くても新居を探すことが出来るところです。

売却先が見つかり、売却価格を決定した後に新居との売買契約を結ぶので、売却先が見つかるまで時間をかけて希望に合った新居を探すことが出来ます。売却で確定した金額の手付金も、新居購入の際の手付金の足しにすることが出来ます。新居購入の際にまとまった金額を用意する不安も解消され、売却額を新居購入の資金の足しにできる仕組みが大きなメリットといえます。

①-2 売却先行のデメリット

売却を先行した場合のデメリットとして3つあります。売却完了後でないと新居の売買契約が結べない点、売却完了後の引き渡しまでに新居への転居が間に合わないときに一度別物件に引っ越さないといけない点、売却時にローン残債がある場合は一括で返す必要がある点があります。

売却物件の買い手が見つかり、売却価格が決定しないと新居購入時のローンなどの頭金が決定できません。そのため良い新居が先に見つかっても、買い手が見つかるまで契約が結べないというデメリットがあります。

また、売却先が見つかり円滑に売却活動が進んでも、売却契約の引き渡し時までに希望通りの新居が見つからない場合や、見つかっても購入までの手続きで間に合わないなどの場合は、仮住まいへ一度引っ越しする必要が出てきます。希望通りの新居が見つかった時、改めて仮住まいから再度新居へ引っ越す必要が出るため、2度の引っ越しを経る必要が出てくる点で、金銭的にも時間的にも手間がかかります。

売却時にローンの残債がある場合は、売却する家の住宅ローン残債分を一括で支払うよう請求される場合もあり、貯蓄で賄う必要がありますが、新居の住宅ローンで借り換えが出来る場合もありますので、事前に確認が必要です。

②購入先行の場合

『購入先行』の場合は、住んでいる家の売却資金に頼らず、新居の頭金を貯蓄で用意できている方に向いています。

購入先行型の流れとしては、まず理想の新居探しから始まり、それと同時進行で売却査定や売却活動を始めます。希望の新居が見つかった場合、売買契約と住宅ローンを組み、新居への引っ越しの流れになります。

仮住まいを探す必要もなく、引っ越しも一度で済み、買い手も新居も時間に追われることなく探せる反面、売却金を資金として用意できない面や、売却手続きの場合によっては住宅ローンを売却する家と新居で二重に払う必要が出てくるなどの注意点もあります。

②-1 購入先行のメリット

家を買い替える中で、一番の負担になりやすいのが、引っ越しにかける時間と費用です。購入を先行した場合のメリットは、仮住まいへの転居のリスクがないことです。

また、物件見学をしながら売却査定などの売却の準備を進めていくため、希望の場所で条件に合った物件をゆっくり探すことができる点も、大きなメリットです。

②-2 購入先行のデメリット

購入先行した場合のデメリットは、資金面にあります。希望の購入先が見つかった場合、売買契約後の手付金や残代金を売却代金に頼ることなく、自分自身で用意するなど、あらかじめ貯蓄など資金調達をしておく必要があります。

また、同時進行で売却活動をしていても売却のめどが立っていない場合は、新居と売却の家の分の住宅ローンを支払うことになってしまいます。いずれにしても、あらかじめ資金面で余裕を持たせておく必要がある点がデメリットといえます。

家を買い替えるのに必要な費

③家を買い替えるのに必要な費用

売却に伴う不動産への諸費用であったり、住宅ローンに関する細かな手数料、新居にかかる数々の費用など、家を買い替える時には多くの諸費用を必要とします。

ここでは家を買い替える際に発生する数々の費用を各項目で徹底解説しますので、この項目を参考に今後の買い替え計画にご活用ください。

③-1 不動産会社に支払う仲介手数料

売却の際に、不動産会社を仲介して売却活動をお任せするケースが多いです。その場合は、売却に関する仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は不動産会社がそれぞれ設定することができますが、その上限は宅建業法で売却額に応じてその上限が定められているため、必要以上に高い金額を請求されることはありません。宅建業法では成約金額200万円以下なら5%、200万円超400万円以下なら4%、400万円超なら3%に消費税を加えた額が上限とされています。

抵当権の抹消費用

③-2 抵当権の抹消費用

売却する場合、不動産の場合は抵当権の抹消手続きの費用は、売主が負担することになっています。抵当権抹消登記は司法書士が行うため、司法書士に抹消手続きの費用を支払います。

登記手続きを自分で行うことも可能ですが、ここで注意すべき点として、家の買い替えの場合は売却する家と購入する家の抵当権抹消登記のタイミングが同じになります。不動産業者や金融機関、売却先や購入先の相手方との連絡調整が煩雑になるため、手続きは司法書士に依頼することが得策です。この時の費用は多くても5万円で、場合によってはそれよりも少額で済むこともあります。

③-3 繰り上げ返済の手数料

売却する家の住宅ローンの残債が残っている場合にかかる費用があります。通常、住宅ローンは月々の支払いやボーナス払いなどの支払いで、数年から数十年かけて完済させていきます。しかし、買い替えの場合は売却する家のローンを一括返済する必要があります。その時に一括で支払うための『繰り上げ返済』手続きを行います。

この時、銀行によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。おおよそ2万円から3万円ほどが事務手数料としてかかる費用です。通常ローン返済時に使用されるような、「一部繰り上げ返済」とは異なり、「最終一括返済」は、銀行へ直接出向き、返済の証書を作る必要があるためです。

③-4 新しい家の購入にかかる費用

買い替えを検討されている方は、売却する家の住宅ローンを組んだ際に経験があるかもしれませんが、新居を購入する際に住宅ローンを組む場合は、3つの諸費用がかかります。「印紙税」「抵当権設定費用」「ローン手数料(保証料)」です。印紙税に関してはローン借入時にも貼付する必要があります。

抵当権設定費用については、借り入れの金額で手数料が異なりますが、おおよそ数万円から10万円前後の費用がかかります。

ローン手数料に関しては、金融機関に対して借入時に支払う費用になります。費用としては借入金額に一定の割合をかけた計算で、金融機関によって異なります。ローン手数料に関しては、ローン金利に上乗せして支払うことも出来るため、必ずしも契約時に支払う必要がある費用ではありません。

③-5 引っ越しのときにかかる費用

引っ越し費用は買い替え時に必ずかかると言っていい費用です。家を売却する前には、あらかじめ不用品の処分をしておくなどすると、引っ越しの費用を抑えられるだけでなく、購入希望者が内見の際に良い印象を持ってもらいやすくなるでしょう。不用品を処分することで、売却先行でも購入先行でも、どちらの場合でも費用が抑えられます。

④前の家の住宅ローンの残債額が少ない場合や、売却した資金でローン完済が可能な場合、あらかじめ用意しておいた貯蓄などで完済が可能な場合は、ローンの一括完済をもって契約終了となります。 前の家の住宅ローンが完済できた場合は、新居を購入する際、新たに住宅ローンを利用することが出来るようになります。

④-1 住み替えローンを利用する